一、何謂土地一級開發(fā)

        土地一級開發(fā)由政府或者是授權(quán)委托的企業(yè)，對一定范圍內(nèi)的城市國有用地或者是鄉(xiāng)村集體用地進(jìn)行統(tǒng)一的征地拆遷安置補(bǔ)償，并進(jìn)行市政配套設(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”、“九通一平”的建設(shè)條件，再對熟地以進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。最終目的是進(jìn)行土地的入市，后期進(jìn)行土地的二級開發(fā)。

        三通一平：通電、通路、通水、土地平整。

        五通一平：通電、通路、通給水、通訊、通排水、土地平整。

        七通一平：五通一平上增加熱力和天然氣。

        九通一平：七通一平上增加有線電視和排污。

        二、國有土地和集體土地的一級開發(fā)

        《土地管理法》規(guī)定，我國土地分為國有和集體所有兩類，2020年1月1日新修訂的土地法允許集體經(jīng)營性建設(shè)用地直接入市，改變了過去農(nóng)村的土地必須征為國有才能進(jìn)入市場的問題，因此從產(chǎn)權(quán)的角度上，土地一級開發(fā)也可以劃分為三種模式：

        1.國有土地一級開發(fā)

        2.集體土地轉(zhuǎn)國有一級開發(fā)（土地征收并改變土地性質(zhì)）

        3.集體土地一級開發(fā)。不改變土地性質(zhì)，后續(xù)集體經(jīng)營性建設(shè)用地的出讓、出租等，應(yīng)經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。

        三、土地一級開發(fā)的規(guī)劃依據(jù)

        1. 符合國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，在戰(zhàn)略上與在當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃相匹配。

        2. 符合土地利用總體規(guī)劃，即必須要是建設(shè)用地（城鎮(zhèn)建設(shè)用地或農(nóng)村居民點(diǎn)用地），若為農(nóng)用地或未利用地，則必須在土地一級開發(fā)的過程中進(jìn)行規(guī)劃的變更調(diào)整。

        3. 符合城市總體規(guī)劃，與城市的發(fā)展布局和功能分區(qū)相適應(yīng)，若不匹配需修改城市規(guī)劃的土地用途，例如將工業(yè)用地改為住宅用地，需按照住宅用地的要求和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行報(bào)批報(bào)建。

        4. 符合生態(tài)規(guī)劃，禁止觸碰生態(tài)紅線。

        5. 符合土地儲備開發(fā)計(jì)劃，項(xiàng)目地塊需納入當(dāng)年的土地儲備開發(fā)計(jì)劃才可以進(jìn)行一級開發(fā)的立項(xiàng)。

        四、土地一級開發(fā)的主體

        主體即誰來實(shí)施，誰有資格實(shí)施的問題，一般有以下四種：

        1. 土地儲備中心。原則上，土地儲備工作統(tǒng)一歸口國土資源主管部門管理，土地儲備機(jī)構(gòu)承擔(dān)土地儲備的具體實(shí)施工作，應(yīng)組織開展對儲備土地必要的前期開發(fā)，為政府供應(yīng)土地提供必要保障。

        2. 地方政府成立的國資平臺或城投公司。

        3. 招標(biāo)企業(yè)，典型的如地產(chǎn)企業(yè)。

        4. 政企合作。

        五、土地一級開發(fā)的簡要流程

        六、土地一級開發(fā)的成本

        一級開發(fā)成本大致可分為下表12項(xiàng)，其中1至4項(xiàng)占成本的主要部分。

        前四項(xiàng)中具體來看：

        前期費(fèi)用包含：可行性報(bào)告編制、土地一級開發(fā)實(shí)施方案編制、考古探查費(fèi)用、用地普測與釘樁費(fèi)用、勘測界定費(fèi)、土地權(quán)屬核實(shí)費(fèi)用、市政工程規(guī)劃咨詢費(fèi)、規(guī)劃方案/地塊控規(guī)編制費(fèi)、環(huán)境影響評價(jià)報(bào)告費(fèi)、地質(zhì)災(zāi)害評估報(bào)告費(fèi)、交通影響評價(jià)評估費(fèi)、水資源論證評價(jià)費(fèi)、礦產(chǎn)資源評估報(bào)告費(fèi)、地震安全性評價(jià)費(fèi)用、招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)、驗(yàn)收測繪費(fèi)、占用林地可研報(bào)告費(fèi)等。

        征地費(fèi)用包含：土地征收補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、其他地上附著物補(bǔ)償、被征地農(nóng)民社會保障費(fèi)用、征地稅費(fèi)（耕地占用稅、耕地開墾費(fèi)、森林植被恢復(fù)費(fèi)、防洪費(fèi)其他稅費(fèi)）、其他征地相關(guān)費(fèi)用和不可預(yù)見費(fèi)。

        拆遷費(fèi)用包含：宅基地/居民拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、宅基地區(qū)位補(bǔ)償費(fèi)、房屋重置成新價(jià)、地上物及附屬物補(bǔ)償費(fèi)、搬遷補(bǔ)助費(fèi)、家電改移補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)、設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)、拆遷其他費(fèi)用（評估、服務(wù)、測繪、招標(biāo)代理、拆除和渣土清運(yùn)、不可預(yù)見費(fèi)）等，根據(jù)拆遷搬遷的對象不同變化較大。

        市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用：道路工程、電力工程、給水工程、通訊工程、排水工程、排污工程、供熱工程、供天然氣費(fèi)、有線電視安裝、管理費(fèi)與勘察費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)、造價(jià)咨詢費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、其他相關(guān)費(fèi)用等。

        六、土地一級開發(fā)收益模式

        目前一級開發(fā)有六類盈利方式，其中前三種為最常見的方式。

        模式一：從一級開發(fā)本身獲利

        1. 開發(fā)企業(yè)僅執(zhí)行一級開發(fā)相關(guān)事務(wù)

        土地一級開發(fā)由土地儲備機(jī)構(gòu)主導(dǎo)，負(fù)責(zé)籌措貪金、辦理規(guī)劃項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。開發(fā)企業(yè)僅僅作為土地儲備機(jī)構(gòu)的受托人，具體執(zhí)行一級開發(fā)相關(guān)事務(wù)，開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)（利潤率）為開發(fā)成本的固定比例。

        以《關(guān)于印發(fā)北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法的通知》為例，要求“開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲備開發(fā)成本的2%”。

        2. 開發(fā)企業(yè)執(zhí)行從籌資到辦理各項(xiàng)手續(xù)到開發(fā)事務(wù)

        開發(fā)企業(yè)自行負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核佳，征地拆證和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施，利潤率為開發(fā)成本的固定比例。

        例如北京規(guī)定此模式“利潤率不高于預(yù)計(jì)成本的8%”。

        模式二：分享土地增值收益

        該模式是指一級開發(fā)企業(yè)除獲得土地一級開發(fā)成本補(bǔ)償部分外，還可以與政府商定按一定比例分享土地出讓金增值收益。根據(jù)開發(fā)難度和區(qū)位優(yōu)劣，分配比例差異較大，常見于重慶。

        模式三：土地一二級聯(lián)動

        指土地一級開發(fā)主體通過與政府協(xié)商，創(chuàng)造一些條件讓一級開發(fā)企業(yè)取得部分二級開發(fā)項(xiàng)目，此種模式下要求一級開發(fā)企業(yè)具有卓越的二級開發(fā)能力，有效彌補(bǔ)一級開發(fā)收益的不足甚至虧損，實(shí)現(xiàn)一級和二級開發(fā)的聯(lián)動。

        對于地產(chǎn)公司，一二級聯(lián)動最終目的為低價(jià)拿地，雖然利潤豐厚，但操作過程中需面對房地產(chǎn)調(diào)控變動、地方政府領(lǐng)導(dǎo)變動、征地拆遷時(shí)限、一級開發(fā)墊資現(xiàn)金流壓力、能否順利招拍掛拿地等風(fēng)險(xiǎn)，對企業(yè)的綜合能力有較高要求。

        模式四：分享土地出讓金收益

        指一級開發(fā)企業(yè)與項(xiàng)目所在地政府聯(lián)手，按照雙方商議確定的一定比例進(jìn)行直接的土地出讓金分成，一般有兩種具體操作方法：

        一是企業(yè)與政府簽訂《土地一級開發(fā)委托協(xié)議》，協(xié)議中明確雙方土地出讓金分成比例，企業(yè)憑借合法協(xié)議而獲得土地出讓金的分成權(quán)。

        二是企業(yè)與政府合資成立項(xiàng)目公司，企業(yè)憑借在合資公司中股權(quán)的占比，而獲得土地出讓金的分成權(quán)。

        但需注意，由于我國土地的全民屬性，為避免國有資產(chǎn)流失，該模式要求參與合作的一級開發(fā)企業(yè)性質(zhì)必須是國有企業(yè)，而且從目前采取此類盈利模式的一些案例來看，一級開發(fā)企業(yè)的背景一般均為項(xiàng)目所在地政府的平臺公司。

        模式五：持有優(yōu)質(zhì)公建設(shè)施

        政府授權(quán)土地一級開發(fā)主體可以投資公共配套設(shè)施，開發(fā)企業(yè)則可以通過持有優(yōu)質(zhì)公建物業(yè)，提供公共配套服務(wù)而獲得長期現(xiàn)金流。由于公共建筑大部分為社會服務(wù)性設(shè)施，如教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)等，自身盈利能力較低，回報(bào)周期長，因此對于非專業(yè)從事公共設(shè)施運(yùn)營管理的一級開發(fā)企業(yè)而言，運(yùn)營能力幾乎等同于盈利能力。

        模式六：其他特殊創(chuàng)新模式

        例如政府承諾收益保底。

        在特定具有特殊意義和難度的項(xiàng)目中，政府可承諾開發(fā)企業(yè)投入土地一級開發(fā)資金每年將獲得最低收益（通常為12%-15%），所提取的收益不足開發(fā)總成本的5%時(shí)，政府將補(bǔ)足差額。